- Các loại giá đất và cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể
Pháp luật đất đai hiện hành quy định 3 loại giá đất: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Khung giá đất
Khung giá đất là giá đất do Nhà nước quy định từ mức tối thiểu đến mức tối đa theo từng loại đất (đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp) và theo từng vùng (các vùng kinh tế, các loại đô thị). Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Có thể hiểu, khung giá đất là loại giá đất “cứng”, giá đất chung nhất do Nhà nước ban hành để làm khuôn khổ, cơ sở cho các loại giá đất khác.
Bảng giá đất
Theo quy định tại khoản 1 điều 114 Luật Đất đai 2013: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”. Như vậy, trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND tỉnh sẽ xây dựng bảng giá đất cho địa phương mình, bảng giá đất là tập hợp giá đất theo từng vị trí của địa phương đó. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất.
Bảng giá đất quy định giá của các loại đất theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất. Có thể nhận thấy, những quy định này giúp cụ thể hóa khung giá đất phù hợp hơn với điều kiện thực tế của mỗi địa phương và mỗi loại đất. Bên cạnh đó, việc quy định khung giá đất và bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần là một quy định cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế, tạo ra một thời kì ổn định, thay vì để cho chu kì điều chỉnh quá ngắn, dẫn đến bất ổn thị trường.
Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quyết định thu hồi đất. Giá đất cụ thể mang tính chất cá biệt, một lần, chỉ áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.
Theo quy định tại khoản 3 điều 114 Luật Đất đai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”.
Bên cạnh việc căn cứ vào những nguyên tắc và phương pháp định giá đất, việc định giá đất cụ thể còn phải căn cứ vào thông tin về thửa đất và giá đất thị trường. Trong quá trình thực hiện định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể, sau đó trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Giá đất cụ thể là một điểm tiến bộ, tích cực trong pháp luật đất đai. Khung giá đất và bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần có thể đảm bảo được tính ổn định của giá nhưng cũng có những độ trễ nhất định. Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quy định trong từng tường hợp, có khả năng bám sát giá thị trường. Về lí thuyết, giá đất cụ thể thường cao hơn giá xác định trong bảng giá đất và sẽ đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tốt hơn.
- Cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai và một số hạn chế
Cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là đối với một loại nghĩa vụ tài chính được áp dụng hai loại giá đất cho hai trường hợp khác nhau. Có thể thấy, theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 114 Luật Đất đai 2013, một trường hợp áp dụng bảng giá đất đó là “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân”, và một trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tại điểm a khoản 4 điều 114: “Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.”. Có thể thấy, đối với tiền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ nộp tiền sử dụng đất theo giá trong bảng giá đất, vượt hạn mức áp dụng giá đất cụ thể và đây là một trường hợp tiêu biểu cho cơ chế hai giá đất trong quản lý đất đai hiện nay.
Pháp luật đất đai lấy ranh giới hạn mức đất để đặt ra trường hợp áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể. Quy định này xuất phát từ thực tế pháp luật không khuyến khích sử dụng đất vượt hạn mức. Trên thực tế, giá đất cụ thể sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất nên khi sử dụng đất vượt hạn mức, các chủ thể sẽ phải chịu mức giá cao hơn như một hình thức “phạt” của Nhà nước. Tuy nhiên, chính vì thế mà việc áp dụng cơ chế hai giá có thể dẫn tới bất cập khi áp dụng giá đất cụ thể được coi là một gánh nặng tài chính đối với các chủ thể sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc áp dụng cơ chế hai giá trong một số trường hợp có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước. Theo quy định của pháp luật đất đai, trước thời điểm 15/10/1993, tiền sử dụng đất phải nộp đối với diện tích đất vượt hạn mức bằng 50% giá đất cụ thể, trong hạn mức sẽ không phải đóng. Trong giai đoạn 1993-2004, diện tích trong hạn mức sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất trong bảng giá đất, vượt hạn mức sẽ phải nộp 100% giá cụ thể. Như vậy, trên thực tế có thể xảy ra trường hợp chủ thể có nghĩa vụ tài chính sẽ câu kết, thỏa thuận với nhân viên nắm giữ hồ sơ địa chính để làm thay đổi những thời điểm sử dụng đất nhằm giảm thiểu tiền sử dụng đất, dẫn tới thất thoát ngân sách nhà nước.
Để hạn chế những nhược điểm nhất định của cơ chế đất đai, cần thiết phải xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường, do đó, phải xây dựng và kiện toàn hệ thống lữu trữ thông tin, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất và thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần điều chỉnh giá đất. Khi giá đất do nhà nước quy định sát với giá thực tế thị trường hơn, chủ thể sử dụng đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính sẽ bớt gánh nặng tài chính hơn. Bên cạnh đó nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra, quản lý hồ sơ địa chính, tăng cường thanh tra, giám sát hoạt động của cơ quan quản lý đất đai nhằm tránh hiện tượng làm sai, làm thiếu trách nhiệm dẫn tới thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước từ những nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai.